10月百城住宅均价连续第五个月走高，7家大房企全年销售目标提前完成。住建部官员表示房地产调控政策现在不会放松，房地产市场消息频繁不断。近期的房地产市场具体情况如何?笔者对主要指标进行简述分析，仅供参考。

　　商品房销售尚可，新增供给增加使得库存上升。1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点。商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点；10月末，商品房待售面积33048万平方米，比9月末增加378万平方米。其中，住宅待售面积增加287万平方米，办公楼减少32万平方米，商业营业用房增加95万平方米。

　　图表1 房地产销售和新开工情况

　　房屋新开工面积增速继续下滑，竣工面积增加，从而施工面积增速回落。新开工回升但幅度较小且集中在龙头房企，战略分歧加大，退出行业意愿的开发商增加，房地产新开工仍持续低迷。1-10月份，房屋新开工面积146792万平方米，下降8.5%，降幅比1-9月份缩小0.1个百分点；房屋竣工面积58317万平方米，增长17.3%，增速提高0.9个百分点；房屋施工面积538149万平方米，同比增长13.3%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。

　　房价稳中微升、住宅用地结构性回暖推动土地成交短期好转，但仍难以放量。受制于财政收入、供地计划双重压力，地方政府供地力度将继续加大，房地产企业拿地需求提升较为有限，后期土地成交难以放量。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。

　　图表2 房地产开发企业土地购置情况

　　房地产开发投资增速与上月持平，后期仍难以大幅回升。开发商资金紧张局面有所改善，但仍主要体现在偿债能力方面，投资能力尚未恢复。而部分开发商降低杠杆，考虑收缩转型。2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

　　图表3 房地产开发投资情况

　　本月房地产景气指数小幅回升，但仍处于景气临界点之下，行业转好尚需时日。10月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.56，比上月提高0.17点，连续11个月位于行业景气零界点100以下。

　　图表4 房地产开发景气情况

　　综上所述，房价继续稳定，房屋销售尚可，新开工面积增速继续下滑，土地成交短期好转，但难以放量，行业政策面保持相对稳定。笔者认为，房地产行业的这种态势仍将持续一段时间。同时，随着天气转冷，施工难度加大，房地产行业对钢材等原料的需求将逐渐减弱，钢材价格真正好转或将等到明年的开春之后。